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Die Heizperiode ist da und die Gasrechnungen für Eigentümer, deren Immobilien Zentralheizungssysteme, Öfen und Warmwasserbereiter verwenden, werden stark ansteigen. Diese Heizsysteme können jedoch gemessen und den Bewohnern der Teil der Gasrechnung in Rechnung gestellt werden. Eigentümer und Hausverwalter, die diese Option nicht kennen, zahlen deutlich mehr Geld für die Heizung als nötig.
Wenn ein Komplex mit mehreren Mietern individuell auf Wärme gemessen wird und die Bewohner ihren eigenen Verbrauch in Rechnung stellen, ist der Gasverbrauch tendenziell niedriger … manchmal um bis zu 35%! Ein niedrigerer Gasverbrauch führt zu niedrigeren Kosten für den Eigentümer, wettbewerbsfähigeren Mieten und der Wahrnehmung potenzieller Mieter, dass die Gemeinde günstiger ist. Selbst wenn ein Eigentümer den Bewohnern Gas nach einer RUBS-Methode (Ratio Utility Billing System) in Rechnung stellt, ist bei einem höheren Verbrauch auch der Anteil des Eigentümers an den Nebenkosten oder der Abzug des Gemeinschaftsbereichs (CAD) höher.
GASKOSTEN IN EINNAHMEN UMSTELLEN
Vielen Eigentümern und Managern ist nicht bewusst, dass diese Heizsysteme – Fußleistenheizkörper, Gebläsekonvektoren, Öfen, Warmwasserbereiter und Dampfheizkörper – für die individuelle Nutzung durch den Mieter kostengünstig dosiert werden können. Kombinieren Sie die Wärmemessung mit der Gasabrechnung für Anwohner und Sie erhalten eine profitable Kombination, die das Betriebsergebnis steigert, Ihre Bilanz vor steigenden Versorgungspreisen schützt und den Wert Ihrer Immobilie erhöht.
Ein besserer Ansatz für die Abrechnung von Wohngebäuden
Die Wärmemessung, auch als "Wärmeverteilung" oder "Energiekostenverteilung" bezeichnet, ist für Eigentümer und Anwohner von Vorteil. Dies ist der fairste Weg, um Mietern ihren Teil der Gaskosten in Rechnung zu stellen, weil:
- Sie bezahlen nur für das Gas, das sie verbrauchen
- Sie profitieren finanziell, wenn sie sparen
- Der Gaspreis wird abgezinst, da Master-Metered-Immobilien in der Regel zu einem kommerziellen Preis berechnet werden.
Immobilieneigentümer, die ein Wärmemesssystem installieren und von inhabergezahlten zu inländisch bezahlten Versorgungsunternehmen wechseln, können damit rechnen, dass der Gesamtgasverbrauch in ihren Immobilien messbar sinkt. Die aus der direkten Messung gesammelten Daten können verwendet werden, um potenzielle Wartungsprobleme zu überwachen, die Energieeffizienz zu verbessern und Geld auf dem Grundstück zu sparen. Was noch bemerkenswerter ist, einige Mehrfamilienbesitzer, die Wärme gemessen haben, haben einen Rückgang des Verbrauchs anderer Versorgungsunternehmen festgestellt, obwohl diese Versorgungsunternehmen nicht gemessen wurden!
Wenn Sie eine Immobilie mit niedrigem Einkommen besitzen und betreiben, ist die Wärmemessung eine sehr überzeugende Option. Der Grund dafür ist, dass das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) es Mietern nicht erlaubt, Versorgungsunternehmen nach einer RUBS-Methode in Rechnung zu stellen. Mit der Wärmemessung können Sie den Anteil der Bewohner an den Gaskosten gerecht amortisieren und einen verantwortungsvollen Energieverbrauch fördern.
Jeder Mehrfamilienkomplex, der ein Zentralheizungssystem verwendet, sollte nachdrücklich die Implementierung eines drahtlosen Wärmemesssystems in Betracht ziehen.
INSTALLATIONSKOSTEN FÜR DIE WÄRMEMESSUNG
Die Wärmemessung ist im Vergleich zu Submesssystemen für Elektrizität, Gas oder Wasser sehr erschwinglich, da die Ausrüstung kostengünstig ist und für die Installation nicht die Dienste eines zugelassenen Installateurs oder Elektrikers erforderlich sind. Für einen Mehrfamilienkomplex mit Öfen, Fußleistenstrahlung oder Gebläsekonvektoren müssen Sie mit 195 bis 250 US-Dollar pro Einheit für ein komplettes drahtloses Wärmemesssystem rechnen, das zur Abrechnung bereit ist. In Mehrfamilienhäusern mit Einzelöfen und Warmwasserbereitern steigt der Preis auf 390 bis 500 US-Dollar pro Einheit, da Sie zwei Meter pro Wohnung benötigen.
DER INSTALLATIONSPROZESS FÜR DIE WÄRMEMESSUNG
Ein Wärmemesssystem kann schnell installiert werden. Ein ausgebildeter Techniker verbringt etwa 30 Minuten damit, einen Wärmezähler an einem Heizkörper oder Ofen der Fußleiste zu installieren. Zwei Techniker, die an einem 100-Einheiten-Komplex arbeiten, werden weniger als eine Woche damit verbringen, ein komplettes Wärmemesssystem in Betrieb zu nehmen und für die Abrechnung bereit zu sein.
EIN ÜBERBLICK ÜBER ZENTRALE HEIZUNGSSYSTEME
In Mehrfamilienkomplexen in den USA werden verschiedene Zentralheizungssysteme verwendet, die jedoch im Allgemeinen in zwei Kategorien unterteilt werden:
- Öfen: Die Gasversorgung erfolgt über eine Hauptleitung, die an Öfen in mehreren Wohnungen / Stadthäusern angeschlossen ist
- Zentrale Hydroniksysteme: Zentraler Kessel, der an die Strahlung der Fußleiste und an die Gebläsekonvektoren in Wohnungen angeschlossen ist.
Die geringen Kosten und die Effizienz von Zentralheizungssystemen machen sie zu einer beliebten Wahl in der Mehrfamilienbranche.
ÖFEN
Öfen sind bei weitem die am einfachsten zu messenden Systeme, da die Geräte auf einfache Weise arbeiten. Öfen verbrennen Gas, um Luft zu erwärmen, die dann in einer Wohneinheit zirkuliert. Jeder Ofen hat eine BTU-Eingangsbewertung. Diese Bewertung und die Zeitdauer, die der Ofen läuft, werden verwendet, um die vom Mieter verbrauchte Gasmenge zu berechnen. Multiplizieren Sie den Verbrauch mit dem Gaspreis und Sie können die Rechnung jedes Bewohners berechnen.
ZENTRALE HYDRONISCHE HEIZSYSTEME
Ein zentrales Wasserkraftheizungssystem besteht im Allgemeinen aus Folgendem:
- Ein zentraler Kessel (mit Gas oder Öl beheizt)
- Eine Wasserpumpe zur Zirkulation von erwärmtem Wasser
- Fußleistenheizkörper oder Gebläsekonvektoren (in den Wohnungen)
- Thermostate
- Eine Rohrleitung, damit das Wasser vom Kessel zur Wohnung und zurück fließt.
WIE BASEBOARD-STRAHLUNG FUNKTIONIERT
Ein Gas-, Öl- oder Dampfkessel, der sich normalerweise im Keller oder im Erdgeschoss eines Apartmentkomplexes befindet, erwärmt das Wasser auf eine voreingestellte Temperatur. Wenn ein Thermostat in der Wohneinheit eines Bewohners Wärme anfordert, wird das heiße Wasser durch eine Rohrschleife zum Fußleistenheizkörper in der Wohnung gepumpt. Wenn heißes Wasser durch die Lamellenschläuche im Heizkörper der Fußleiste fließt, erwärmt es die Luft und verursacht einen Konvektionsstrom. Die aufsteigende heiße Luft saugt kalte Luft unter dem Gerät an, das dann erwärmt wird. Wenn die gewünschte Temperatur erreicht ist, schaltet der Thermostat den Warmwasserfluss ab und unterbricht den Heizvorgang.
Während heißes Wasser durch den Lamellenschlauch im Fußleistenheizkörper der Wohnung fließt, kühlt es ab. Das kühlere Wasser wird dann durch die Kupferrohrschleife (das Rücklaufsystem) zum Kessel zurückgepumpt. Das kühlere Wasser wird vom Kessel wieder erwärmt und dieser Vorgang wird fortgesetzt, solange die Bewohner eine Wohnungsheizung benötigen.
DIE GRUNDLAGEN DER WÄRMEMESSUNG DES ZENTRALEN HYDRONISCHEN SYSTEMS
Um zuzuordnen, wie viel Gas ein Bewohner verbraucht, muss ein kleines elektronisches Gerät (Wärmezähler) auf dem Heizkörper oder dem Gebläsekonvektor der Fußleiste in den Gleisen der Wohnung installiert sein:
- Wenn der Thermostat Wärme benötigt
- Wie lange läuft die Hitze
- Die Temperatur des durch das Rohr fließenden Wassers und die Gebläsedrehzahl (Gebläsekonvektoren).
Im Wärmezähler befindet sich ein drahtloser Sender, der aufgezeichnete Daten und Fehlerinformationen an einen zentral gelegenen Computer sendet, der als "Datenkollektor" bezeichnet wird. Fehlerinformationen können den Status der Zonenventile, Manipulationswarnungen und mehr enthalten.
Der Datenkollektor stellt eine Verbindung zu einer Telefonleitung oder dem Internet her. Der Eigentümer, der Hausverwalter oder das Abrechnungsunternehmen kann die Verbrauchs- und Fehlerdaten aus der Ferne herunterladen und für die Abrechnung, Datenanalyse und / oder Überwachung der Bewohner verwenden.
BERECHNUNG DER WÄRMERECHNUNG EINES WOHNERS
Die Berechnungen zur Abrechnung von Wasserkraft sind komplex. Sie enthalten Laufzeitdaten vom Wärmezähler des Bewohners und andere Standardfaktoren – Länge der Fußleiste, BTU-Bewertung usw. -, um eine zugewiesene Menge an verwendetem Gas (in Therms, BTUs oder CCFs) zu bestimmen. Dieser Verbrauchsbetrag wird dann mit dem Master-Meter-Gaspreis ($ / CCF) multipliziert, um die Rechnung eines Bewohners zu berechnen.
Da diese Berechnungen sehr aufwändig sind, werden die Heizkosten der Bewohner häufig falsch berechnet. Dies führt zu einer Unterzahlung durch die Bewohner oder zu einer Überrechnung durch den Eigentümer. Überrechnung ist eine ernste Situation, die dem Eigentümer einen Sitz in der ersten Reihe in der "Hundehütte" der Kommission für öffentliche Versorgungsunternehmen (PUC) einbringen kann. Überrechnungen sollten unbedingt vermieden werden.
IST WÄRMEMESSUNG RECHTLICH?
Wärmemessung ist in fast jedem Staat legal. Es ist jedoch wichtig, mit den staatlichen, regionalen und städtischen Aufsichtsbehörden, in denen sich Ihre Immobilie befindet, zu bestätigen, dass Sie den Bewohnern die Wärme mithilfe einer Zuweisungsmethode in Rechnung stellen können. Außerdem muss Ihre Mietsprache eine vom Mieter unterzeichnete Bestimmung enthalten, mit der vereinbart wird, dass der Eigentümer die Nebenkosten in Rechnung stellen kann.
Hinter der Wärmemessung steckt eine umfangreiche Wissenschaft und Technik, die sie zu einer legalen und zuverlässigen Methode zur Abrechnung von Heizbrennstoff macht. Die American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning Engineers, Inc. (ASHRAE) hat ein umfassendes technisches Dokument veröffentlicht, das alle Facetten der Wärmemessung und Kostenverteilung mit dem Titel "ASHRAE-Richtlinie 8-1994: Energiekostenverteilung für Multi- Belegung von Wohngebäuden ". Das Dokument kann erworben werden unter: http://www.ashrae.org.
FAZIT
Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um die Vorteile zu nutzen, die die Messung der Zentralheizung in Ihrem Mehrfamilienkomplex bieten kann. Sie reduzieren Ihre Nebenkosten erheblich, machen Ihr Eigentum wettbewerbsfähiger und schützen sich vor Gaspreiserhöhungen. Es ist einfach, erschwinglich und der Messvorgang kann schnell abgeschlossen werden.
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Source by Todd A. Brehe